تدوین قانون جدید برای ساماندهی بازار اجاره؛ چتر حمایتی دولت برای مستأجران کم درآمد

سقف 25 درصدی برای افزایش اجاره سالانه که از تیرماه امسال در قالب قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها اجرا شد؛ به دلیل تورم عمومی میخکوب شده در کانال 30 درصدی، بازار مسکن راه خود را رفت و اعتنایی به سقف اجاره‌بها نداشت.

براساس اطلاعات شاخص قیمت مصرف‌کننده (نرخ تورم) که مرکز آمار برای دی ماه امسال منتشر کرده، نرخ تورم اجاره‌بها در این ماه برابر 2/41 درصد بود. هرچند این عدد پایین‌ترین رقم شاخص اجاره‌بها در سال جاری است؛ اما همچنان از رقم سقف قراردادهای اجاره به‌خصوص در شهرهای بزرگ بالاتر است.

معمولاً تورم اجاره‌بها سه موتور پیشران دارد: اول تورم قیمت مسکن (که به لطف بانک مرکزی، انتشار آمار و ارقام این بخش چندین ماه است که متوقف مانده) دوم تورم عمومی (که هم مرکز آمار و هم بانک مرکزی این شاخص را اعلام می‌کنند) و سوم روند عرضه و تقاضا (که در شهرهای بزرگ شرایط سخت‌تری را تجربه می‌کند). در سال‌های ابتدایی دهه اول 1400 با توجه به جهش‌های متعدد قیمتی در بازار مسکن، تورم اجاره‌بها در کشور به سقف 45درصد نیز رسیده بود؛ اما حالا اندکی با آن رقم فاصله گرفته. هرچند به دلیل تورم عمومی بالایی که به صورت «مزمن» درآمده، این رقم همچنان در کانال 40 درصد قرار گرفته است.

به گزارش ایران، دولت در نظر دارد برنامه‌هایی در بازار اجاره را اجرا کند که هدف آن حمایت اقشار کم درآمد و با درآمد متوسط است که با وجود قانون ساماندهی از قیمت‌های بالای اجاره در امان نبوده‌اند. حبیب‌اله طاهرخانی،‌ معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در این باره به «ایران» می‌گوید: قانونی جدید برای ساماندهی بازار اجاره در حال تدوین است که تا پیش از سال جدید ارائه و پس از تصویب از ابتدای سال بعد اجرا می‌شود.

وی گفت:‌ تلاش ما این است که تا پیش از آغاز فصل نقل و انتقالات بازار اجاره، قانون جدید ابلاغ شود چون قوانین قبلی معمولاً در زمانی ارائه شدند که از فصل جابه‌جایی‌ها فاصله گرفته بودیم و قوانین عملاً کمکی به مستأجران نمی‌کرد.

به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، قانون جدید ساماندهی بازار اجاره با هدف حمایت از مستأجران کم درآمد تدوین می‌شود که مهم‌ترین موضوع آن پرداخت وام ودیعه قرض‌الحسنه به این دسته از مستأجران است. وام ودیعه فعلی با نرخ سود ۲۳ درصدد پرداخت می‌شود که عملاً اقشار کم درآمد متقاضی آن نیستند و وام ودیعه کمکی به آنها نکرده است.
 
جهش اجاره مسکن در دهه 1400
افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها که از اواخر دهه 90 جهش‌های متوالی قیمت داشت، با وجود قوانین و برنامه‌های مختلف اجرا شده  در سه سال گذشته، متوقف نشده است. در مرداد 1400 ( آغاز کار دولت سیزدهم) نرخ تورم اجاره‌بها در تهران 2/41 درصد و در کل کشور 8/37 درصد بود. یک سال بعد یعنی در مرداد 1401، این عددها به 2/45 و 6/50 درصد و دو سال بعد در مرداد 1402، به 6/57 و 5/62 درصد رسید. رشد قیمت اجاره در حالی در این سال‌ها به سطح بالایی رسیده که برنامه نهضت ملی مسکن در حال اجرا بود و برنامه‌هایی مانند کنترل بازار با بازرسی بنگاه‌ها و نظارت بر قراردادهای اجاره و الزام مالکان به رعایت سقف اجاره‌بها پیگیری می‌شد.

قیمت مسکن نیز بر اساس آمار بانک مرکزی از مرداد 1400 تا مرداد 1403 حدود 180 درصد افزایش یافته است. با توجه به اینکه بالارفتن قیمت مسکن و اجاره‌بها در سال‌های اخیر با وجود اجرای سیاست‌های اتفاق افتاده که هدف از اجرای آن ثبات بازار مسکن بوده است، بازنگری در این سیاست‌ها در دستور کار دولت قرار گرفته است.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: دولت سیاست‌های کوتاه مدت و میان مدتی برای کنترل بازار اجاره با هدف حمایت از اقشار کم درآمد و دهک‌های متوسط را در نظر دارد.

وی با اشاره به این سیاست‌ها افزود: برنامه مربوطه جهت ساماندهی بازار اجاره با همکاری سازمان برنامه و بودجه و بانک مرکزی و سایر دستگاه‌های ذی‌ربط تهیه می‌شود و در جلسه آتی شورای عالی مسکن این برنامه را به تصویب می‌رسانیم تا در سال آتی برنامه مشخصی در حوزه بازار اجاره به ویژه برای اقشار آسیب‌پذیر اجتماعی و کم‌درآمد داشته باشیم.

طاهرخانی در حوزه راهکارهای کوتاه مدت بازار اجاره، توضیح داد: تسهیلات ودیعه مسکن چندین سال است که با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار که در حال حاضر ۲۳ درصد است، پرداخت می‌شود. تلاش داریم تا با بهره‌مندی از ظرفیت‌های تبصره ۱۳ قانون بودجه ۱۴۰۴ و انجام پیش‌بینی‌های لازم در قانون بودجه سال ۱۴۰۴، وام قرض‌الحسنه ودیعه مسکن را با انجام هماهنگی لازم، به اقشار متوسط و کم درآمد پرداخت کنیم.

وی گفت: قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، این اختیار را به دولت و شورای عالی مسکن داده تا حداکثر افزایش نرخ اجاره‌بها را برای شهر تهران و سایر شهرها تعیین کنند. همچنین بر اساس این قانون، امکان وضع جریمه سنگین برای موجرانی که از این موضوع سرپیچی می‌کنند نیز پیش‌بینی شده است. بنابراین تمامی موجران ملزم به رعایت سقف اجاره‌بهای تعیین شده، هستند.

اما به گفته طاهرخانی، کنترل‌های دستوری قیمت در بازار اجاره، آخرین راهکاری است که دولت در این بازار اجرا خواهد کرد. وی گفت:  قانونگذار نیز تعیین کرده است که در صورت ضرورت و وجود تورم بالای ۳۰ درصد، با تصویب شورای عالی مسکن نسبت به تعیین نرخ حداکثر افزایش اجاره‌بها، اقدام شود. ولی باید توجه داشت استفاده از این ابزار در بلندمدت، سرمایه‌گذاری در این بخش را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
احیای صنعت شهرها و شهرک‌های مسکونی پیرامون صنایع، تأمین مسکن با ایجاد خانه‌های سازمانی و ساخت خوابگاه‌های متأهلی با مشارکت دانشگاه‌ها، به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی برنامه‌های میان مدت دولت برای حمایت از مستأجران است.